¿Pueden los inquilinos enviar por correo electrónico o por mensaje de texto avisos de terminación de 30 días o 60 días en arrendamientos residenciales de mes a mes en California?

Me he encontrado con situaciones en las que los propietarios y los inquilinos residenciales han estado enviando correos electrónicos entre sí para dar aviso de terminación de sus arrendamientos de mes a mes. En algunas relaciones entre propietarios e inquilinos, el arrendamiento termina sin ningún problema. Sin embargo, en muchas situaciones suele haber problemas. Puede haber un inquilino que haya permitido que otras personas se muden. Las cosas no están funcionando y ahora el inquilino quiere abandonar la vivienda. Por otro lado, puede haber propietarios que creen que pueden hacer lo que quieran, y envían un mensaje de una sola frase a su inquilino para que se vaya. Le explicaré lo que debe hacer en una situación de arrendamiento residencial.

Asegúrese de recibir una copia escrita en papel de cualquier aviso de desalojo

Para los propietarios que reciben avisos de 30 días para desalojar a sus inquilinos, asegúrese de recibir una copia en papel de la notificación de terminación de su inquilino, y asegúrese de que está firmada por el inquilino. Aunque un correo electrónico o un mensaje de texto por adelantado de su inquilino puede ser suficiente para ponerle sobre aviso, no será suficiente en una acción de desalojo o retención ilegal si las cosas van mal. He tenido muchas situaciones en las que los inquilinos tienen la intención de desalojar, pero luego otras circunstancias se interponen. Por ejemplo, muchas veces los inquilinos avisan, pero sin que usted lo sepa, otros ocupantes que no figuran en el contrato de alquiler permanecen en el local. El inquilino intenta entonces achacarle el problema a usted, diciendo: “Yo me he ido. Resuélvelo tú”. Si tiene una notificación escrita de 30 días firmada por su inquilino, puede iniciar una acción de desalojo de todos los ocupantes sin necesidad de emitir una nueva notificación, basándose en que su inquilino no ha desalojado después de dar la notificación. Si no dispone de una notificación de rescisión por escrito y firmada por el inquilino, le resultará muy difícil establecer que su inquilino le ha notificado, y cualquier acción de desahucio basada en el correo electrónico o el mensaje de texto puede fracasar. Una nota firmada por los inquilinos en la que se indique su intención de desalojar en 30 días o en una fecha determinada es suficiente.

Los arrendadores que dan avisos de terminación, sin embargo, tienen varios otros requisitos y restricciones legales que deben seguir. Las principales diferencias son (1) si un inquilino ha estado residiendo en una residencia durante más de un año, los propietarios deben proporcionar un aviso de 60 días en lugar de un aviso de 30 días según el Código Civil de California § 1946.1, y (2) los propietarios que emiten cualquier aviso de terminación a los inquilinos deben proporcionar este lenguaje en todos los avisos sobre el derecho de un inquilino a recoger sus pertenencias personales por el Código Civil §§ 1946 y 1946.1:

La ley estatal permite a los antiguos inquilinos reclamar los bienes personales abandonados que quedan en la antigua dirección del inquilino, sujeto a ciertas condiciones. Es posible que pueda o no reclamar los bienes sin incurrir en costes adicionales, dependiendo del coste de almacenamiento de los bienes y del tiempo que pase hasta que se reclamen. En general, estos costes serán menores cuanto antes se ponga en contacto con su antiguo arrendador después de que se le notifique que los bienes que le pertenecían fueron abandonados después de que usted se mudara.

Cómo se entregan las notificaciones de rescisión marca la diferencia

En cuanto a los arrendamientos residenciales, los §§ 1946 y 1946.1(f) del Código Civil de California nos dicen que las notificaciones pueden entregarse de ciertas formas, incluyendo cualquier forma según el § 1162 del Código de Procedimiento Civil de California, el correo certificado o el correo certificado. Sin aburrirle con los detalles del CCP § 1162, cualquier notificación de 30 o 60 días sólo puede ser entregada por (1) entrega personal al inquilino/arrendador, (2) dándole a otro ocupante presente en la residencia o negocio del inquilino o arrendador y enviada por correo a la dirección (servicio sustituto), (3) si nadie está presente en el momento en que se hace el servicio, publicando la notificación en un lugar visible en la dirección y enviando la notificación a la dirección, o (4) enviando una copia de la notificación por correo certificado o registrado.

Esto me lleva al último punto en el que alguien puede preguntar: “Oye, ¿una notificación por correo electrónico o por mensaje de texto que era una copia escaneada de un documento en papel o un mensaje de correo electrónico con una firma digital es suficiente para poner fin a un arrendamiento? Al fin y al cabo, tengo una notificación escrita por correo electrónico o en mi teléfono, y la notificación está firmada”. Por el momento, no conozco ningún caso en el que se haya abordado esta cuestión (envíemelo si lo tiene). Pero cuando se lee el código civil en su contexto y se ve en qué debe consistir realmente la notificación y cómo hay que dársela al inquilino o al propietario, una notificación por correo electrónico fracasaría. Nunca podría ser notificado correctamente según las directrices del Código Civil §§ 1946/1946.1.Hasta que la legislatura autorice los medios electrónicos de notificación en el Código Civil §§ 1946/1946.1, yo no confiaría en una notificación enviada por correo electrónico o por mensaje de texto.

Ésta es la conclusión. Haga el esfuerzo adicional de unos pocos minutos y dólares para preparar adecuadamente una notificación de terminación. Créame, gastar unos pocos dólares para enviar una carta certificada es mucho mejor que conseguir que su desalojo sea desestimado por el tribunal o que sea un caso de prueba en algún caso de la corte de apelaciones.

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