Le guide ultime pour estimer rapidement la VRA (valeur après réparation) d’une propriété

Quelle est la compétence numéro un dont tous les investisseurs immobiliers ont besoin ? Comment estimer avec précision la valeur après réparation.

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Connaître la valeur réelle d’une propriété est essentiel, peu importe si vous êtes un investisseur buy and hold friand de propriétés clés en main ou un fix and flipper à la recherche de maisons nécessitant de sérieux travaux. “Acheter bas, vendre haut” est la formule de succès de base de l’immobilier – mais pour acheter bas, vous devez savoir comment évaluer haut.

Voici comment faire une estimation rapide et sale de la valeur d’une propriété unifamiliale ou d’une autre petite propriété résidentielle. (Les propriétés commerciales ou les propriétés multifamiliales plus importantes ne sont pas couvertes ici car elles nécessitent un processus différent.)

Un investissement réussi nécessite des informations précises et faciles à comprendre sur vos propriétés et les marchés sur lesquels vous investissez. BPInsights vous fournit les informations dont vous avez besoin pour trouver votre prochaine bonne affaire et maximiser vos investissements actuels – des analyses d’experts aux ensembles de données exclusives. Commencez à mettre vos investissements à niveau dès aujourd’hui.

Pourquoi ne pas simplement embaucher un évaluateur ou un agent ?

Les évaluateurs et les agents immobiliers sont des experts de l’évaluation des biens immobiliers. Pourquoi ne pas externaliser ce travail ? Après tout, ils constituent un élément clé de votre équipe. Vous devriez certainement dépendre de professionnels expérimentés et compétents pour obtenir de l’aide et des conseils.

Mais les investisseurs intelligents examinent des dizaines de transactions potentielles chaque jour. Pouvez-vous demander à un agent ou à un évaluateur d’évaluer chaque propriété avant même de faire une offre ?

Non. C’est peu pratique et coûteux. Vous avez besoin de votre propre processus d’évaluation rapide et salissant. Et même si vous engagez un expert, pourquoi dépendre complètement de quelqu’un d’autre pour l’un de vos calculs commerciaux les plus importants ? Je fais mes propres évaluations et je compare ensuite cela à la valeur de l’évaluateur ou de l’agent.

La plupart du temps, mon estimation est similaire à celle de l’expert. Mais heureusement, l’expert offre parfois des idées utiles – et occasionnellement, je découvre que l’expert a tort. Se tromper fait mal car cela fait perdre de l’argent.

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3 étapes pour une ARV rapide et sale

Mon processus rapide et sale est une version raccourcie de quelque chose appelé l’approche de comparaison des ventes (SCA). Les courtiers immobiliers et les évaluateurs utilisent la SCA pour estimer la valeur du marché en comparant et en contrastant plusieurs propriétés.

Les investisseurs achètent souvent des fixateurs, donc cette évaluation vous aide à comprendre la valeur potentielle d’une propriété – également appelée valeur après réparation (ARV). Pour les investisseurs expérimentés qui connaissent intimement un quartier, cette analyse rapide peut être tout ce dont vous avez besoin. Pour les investisseurs inexpérimentés ou une personne nouvellement arrivée dans un lieu, le calcul de la VRA pourrait n’être que la première étape avant d’obtenir l’aide d’autres personnes.

Voici les trois étapes :

  1. Recueillir des informations sur la propriété concernée.
  2. Recueillir des informations sur des propriétés comparables.
  3. Comparer les biens comparables et le sujet afin d’en estimer la valeur.

Je vais déballer et expliquer chacune d’entre elles dans les sections suivantes.

Étape 1 : Recueillir des informations sur le bien sujet

Le processus d’évaluation commence par le bien sujet – celui dont vous voulez estimer la valeur. Il peut s’agir d’une propriété inscrite au MLS (multiple listing service), ou d’un vendeur qui m’a contacté directement à la suite d’une recommandation ou de l’une de mes campagnes de marketing.

D’autres fois, le sujet est l’une de mes propriétés existantes, comme une location que j’envisage de vendre.

Débutez avec des informations précises. Vous allez le comparer à d’autres propriétés à l’étape trois, vous avez donc besoin d’une bonne base de comparaison.

Voici une liste de certaines informations que vous voudrez recueillir, bien qu’elle ne soit en aucun cas exhaustive. Je les ai séparés en grandes catégories pour les rendre plus faciles à retenir.

L’emplacement :

  • Ville ou municipalité – et est-ce à l’intérieur ou à l’extérieur des limites de la ville ?
  • Voisinage
  • District scolaire
  • Proximité d’aménagements attrayants (comme un lac, un océan, des restaurants, un parc ou un centre culturel)
  • Proximité de points négatifs que vous ne pouvez pas changer (odeurs, bruits forts, lignes électriques, voisins junky ou chiens dangereux)

Lot :

  • Taille (acres ou pieds carrés)
  • Cour clôturée
  • Corner ou lot intérieur
  • Circulation routière
  • Pentes importantes
  • Paysagisme – est-il mature ou inexistant ?

Propriété :

  • Dimension (pieds carrés)
  • Nombre de chambres à coucher et de salles de bain
  • Garage
  • Type (maison, condo, maison de ville, etc.)
  • Style (bungalow, ranch, moderne, etc.)
  • Année de construction
  • Etat
  • Finitions – y a-t-il du bois dur ou du vinyle bon marché ? Des comptoirs en granit ou en stratifié ?

Une grande partie des informations sur l’emplacement, le lot et le bâtiment seront incluses dans la fiche d’information MLS, que vous pouvez recevoir de votre agent. Si la propriété n’est pas inscrite ou si la fiche MLS exclut des informations essentielles, cherchez ailleurs. Vous pouvez trouver des détails sur le site Web ou le bureau de l’évaluateur fiscal local, sur des sites d’inscription comme Zillow ou via une recherche Google.

Si possible, voyez la propriété vous-même avant d’estimer une valeur. Peu importe la sophistication des sites immobiliers en ligne, la plupart des acheteurs de maison prennent la décision d’acheter après avoir eu une connexion émotionnelle en personne. Il est payant de reproduire cette décision d’achat avec des bottes sur le terrain aussi souvent que possible.

Apportez une liste de contrôle qui comprend toutes les informations sur les propriétés sujettes énumérées ci-dessus – et prenez autant de photos et de vidéos que possible.

Etape 2 : Recueillir des informations sur les propriétés comparables

Une fois que vous avez rassemblé les informations nécessaires sur la propriété concernée, commencez à rechercher les meilleures propriétés comparables (alias ” comps “).

Mais où les trouver ?

La meilleure source est presque toujours votre MLS. Un agent ou un évaluateur professionnel peut choisir des filtres qui tirent les meilleures comps. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est si important d’engager un excellent agent immobilier – vous avez besoin d’un agent qui peut envoyer des comps régulièrement. Si vous utilisez un agent d’acheteur pour les achats, c’est une demande raisonnable.

Si vous n’avez pas d’agent et que vous ne pouvez pas accéder au MLS, vous pouvez encore être OK. Des sites comme Zillow et Redfin sont suffisamment approfondis pour aider à tirer rapidement des comps vendus et actifs.

Voici ce que vous recherchez.

  1. Ventes récentes : Idéalement, dans les trois à six derniers mois.
  2. Emplacement similaire : Pour les propriétés de banlieue, cela signifie souvent le même quartier. Pour les propriétés urbaines ou en ville, cela peut être le même bloc ou le même quartier. Pour les propriétés rurales, cela peut être une certaine distance du sujet – probablement moins d’un mile.
  3. Taille : La superficie en pieds carrés devrait se situer dans une fourchette de 15 à 20 % par rapport au sujet.
  4. Ventes traditionnelles sans détresse : À moins que la plupart des ventes sur le marché ne soient des ventes en difficulté ou des achats par des investisseurs, ignorez les ventes en difficulté pour la comparaison – ce qui signifie les propriétés appartenant aux banques et les saisies. Ignorez également les ventes avec financement du vendeur ou les autres ventes avec des concessions inhabituelles du vendeur. Cette information n’est pas toujours évidente, mais examiner attentivement la description MLS et les photos peut indiquer s’il s’agit clairement d’un bien vacant ou qui nécessite de sérieux travaux.
  5. Chambre à coucher et salle de bain : Parfois, vous pouvez tricher sur ces critères – en particulier sur le nombre de salles de bain. Si vous avez utilisé les quatre premiers filtres et que vous n’avez pas assez de comps, il peut être correct d’inclure des maisons à une, deux et deux salles de bain et demi, par exemple.

Le but de cette étape n’est pas de trouver un comp identique – c’est presque impossible. Au lieu de cela, vous voulez trouver un groupe de comps qui partagent les critères généraux les plus communs énumérés ci-dessus.

Créer une feuille de calcul avec cinq à dix comps potentiels. Assurez-vous d’y inclure :

  • Adresse
  • Prix demandé
  • Prix d’achat
  • Pièces à coucher
  • Pièces de bain
  • Pieds carrés
  • Garage
  • Date de vente
  • Notes, comme les jours sur le marché et l’état

Maintenant, il est temps de les visiter en personne. Si vous faites une visite en voiture, assurez-vous de ralentir et de baisser les vitres. Promenez-vous dans le quartier. Comment un acheteur vivrait-il cette propriété et cet emplacement ?

Si vous devez rester derrière un ordinateur à ce stade, utilisez Google Maps Street View pour visiter le quartier. Gardez simplement à l’esprit que les images peuvent être obsolètes. Les photos des listings sont une autre ressource importante si vous ne pouvez pas visiter en personne.

En regardant chaque comp, prenez des notes. Quelles sont vos premières réactions ? Est-il meilleur ou pire que votre sujet ? Pourquoi ? Encerclez les trois ou quatre meilleures comps.

Note annexe pour les investisseurs en fix and flip : Lors du calcul de la VRA, il peut être utile de calculer la valeur actuelle d’une propriété – alors qu’elle a besoin d’une réadaptation sérieuse – et ce que la propriété vaudra probablement après les rénovations. Branchez cela dans vos calculs de la règle des 70 % pour déterminer une offre maximale autorisée.

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Étape 3 : Comparer les comps pour estimer la valeur de la propriété

C’est ici que tout votre travail précédent prend forme.

S’il ne s’agissait pas d’une analyse rapide, vous feriez quelques ajustements détaillés. Vous estimeriez la valeur de chaque caractéristique d’une maison (comme un garage, une terrasse ou une cheminée) et vous l’ajouteriez ou la soustrairiez des comps pour comparer des pommes à des pommes.

Mais il s’agit d’une évaluation rapide et sale, vous pouvez donc être un peu moins précis. Votre objectif est d’obtenir une limite de valeur supérieure et une limite de valeur inférieure – la fourchette dans laquelle votre bien sujet pourrait se situer.

Pensez comme un acheteur potentiel. Vous voulez ” magasiner ” vos choix de comp pour décider lesquels sont les meilleurs.

Pour ce faire, comparez votre propriété sujet avec votre liste courte. Regardez l’emplacement, le lot et les informations sur la propriété, et demandez-vous : ” Ce comps est-il meilleur ou pire que mon sujet ? “

Une fois que vous avez pris cette décision, ajoutez une colonne à votre feuille de calcul. Notez les comps qui sont meilleurs, pires, ou trop proches pour appeler. Vous pourriez également vouloir noter les caractéristiques spécifiques qui rendent chaque comps meilleur ou pire. Par exemple :

  • Si la propriété A s’est vendue 130 000 $ mais que sa seule différence significative était une salle de bain de moins, vous pourriez dire que le comp est pire.
  • Et si la propriété B s’est vendue 120 000 $ et que la seule différence significative était son mauvais état, vous pourriez également dire que le comp est pire.
  • Mais si la propriété C s’est vendue pour 150 000 $ et que la seule différence significative est sa plus grande superficie en pieds carrés, vous pourriez dire que la comp est meilleure.

Vous pourriez dire avec une certaine confiance que le sujet vaut plus de 130 000 $ et moins de 150 000 $. Donc, une estimation raisonnable rapide de la VRA se situerait entre 135 000 $ et 145 000 $.

Si vous utilisez une formule de réparation et de retournement, branchez les deux extrémités de votre fourchette de valeurs pour voir à quel chiffre vous devez acheter pour réaliser votre profit minimum. Et si vous achetez des propriétés locatives, utilisez ce calcul pour vous assurer que vous ne payez pas trop cher.

En fin de compte, ce processus vous a trouvé une valeur approximative plus rapidement et moins cher que les autres méthodes d’évaluation. Ce sera à vous de déterminer comment et quand l’utiliser dans votre activité d’investissement.

Tout est affaire de devinettes (mais ce n’est pas grave)

Vous avez réussi à franchir les trois étapes du processus ! Mais avant de terminer, je veux expliquer quelque chose de très important : L’évaluation immobilière n’est jamais qu’une supposition éclairée. Même le meilleur évaluateur, courtier ou investisseur ne peut pas prédire l’avenir.

Et c’est exactement ce que nous essayons de faire. Nous projetons les informations passées du marché dans un avenir imprévisible. Les marchés peuvent changer et changent très vite.

Nous avons également affaire à des propriétés uniques. Comme les empreintes digitales, il n’y a pas deux transactions qui soient exactement les mêmes. Contrairement au marché boursier, où une action de Coca-Cola est exactement comme une autre, nous comparons des pommes à des oranges.

En tant qu’investisseur, gardez une bonne dose de scepticisme lorsque vous examinez les estimations de valeur, les évaluations et les AMC. Ne laissez pas cela vous empêcher d’agir – mais intégrez ce scepticisme sain dans votre psyché et vos systèmes commerciaux.

Compenser l’incertitude

Utilisez des fourchettes de valeurs plutôt que des chiffres exacts. Faites du chiffre le plus bas quelque chose dans lequel vous êtes très confiant – et assurez-vous que vous pouvez faire un profit acceptable à ce chiffre plus bas.

Gardez un plan A, un plan B et un plan C dans votre poche arrière. Si vous ne parvenez pas à obtenir votre prix, pouvez-vous vendre moins cher, réduire vos pertes et passer à autre chose ? Pouvez-vous louer le bien et attendre patiemment que le marché vous donne votre prix ?

Si le plan A (le tableau optimiste et rose) est la seule façon de survivre, vous aurez des problèmes.

Considérez à construire une marge de sécurité dans chaque transaction. Le mentor de Warren Buffett, Benjamin Graham, a écrit dans son excellent livre The Intelligent Investor : ” Si vous deviez distiller le secret d’un investissement sain en trois mots, nous osons la devise, MARGE DE SÉCURITÉ. “

Une marge de sécurité dans l’immobilier signifie acheter en dessous de la valeur réelle. Mais le problème avec Warren Buffett – ou avec n’importe lequel d’entre nous – est que la “vraie valeur” est illusoire. Il s’agit d’une estimation. Une marge de sécurité compense ce manque de certitude en laissant de la place à l’erreur humaine.

Si vous êtes sûr de la VRA d’un flip, alors agissez vite, réparez-le et mettez-le rapidement sur le marché.

Et même si les choses se passent mal, continuez à bousculer. Les entrepreneurs font toujours des erreurs – y compris dans l’estimation des valeurs. J’ai bousculé mes erreurs et continué à aller de l’avant. Vous le pouvez aussi.

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Ayez une pratique du monde réel

Lire cet article, c’est de la théorie. La vraie chose dont vous avez besoin ? Appliquer ce concept dans le monde réel.

Je vous mets au défi d’aller faire quelques évaluations de propriétés rapides et sales. Utilisez votre propre résidence. Utilisez de nouvelles pistes. Testez-vous en utilisant des maisons récemment vendues comme sujets – ne regardez même pas le prix de vente (encore). Passez par tout le processus d’évaluation sur chaque propriété, et voyez à quel point vous vous rapprochez du prix de vente réel.

L’évaluation n’est pas une compétence que vous pouvez maîtriser du jour au lendemain. L’expertise prend des années – mais vous pouvez devenir rapidement compétent. En l’appliquant stratégiquement et régulièrement, vous pouvez devenir un expert en valeur dans une toute petite tranche de votre marché global. Vous pouvez devenir la personne qui en sait plus que quiconque sur votre niche.

Et cette expertise de niche se traduit par un investissement immobilier réussi.

Investisseurs:

  • Avez-vous un processus d’évaluation rapide et sale que vous utilisez ?
  • Quelles étapes suivez-vous ?
  • Comment faites-vous pour avoir confiance dans les valeurs des propriétés que vous allez acheter ?

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