Remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire de 30 ans

Il fut un temps où rembourser un prêt hypothécaire ou refinancer un prêt de 30 ans à 15 ans était une décision automatique. Cela en valait presque toujours la peine.

Mais… c’était à l’époque où les taux d’intérêt étaient plus élevés. Maintenant, Bankrate rapporte qu’un taux d’intérêt sur un prêt de 30 ans peut être aussi bas que 2,5%. Le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires de 15 ans est légèrement meilleur – 2,25 % – mais pas une différence significative comme il y a 10 ans.

En 2010, le taux d’emprunt pour un prêt hypothécaire de 30 ans était de 5 %. Un prêt sur 15 ans coûtait 3,8 %. Bien qu’il ne s’agisse que d’une différence de 1,2 %, le paiement total était important.

Si vous empruntez 200 000 $ sur 30 ans à 5 %, le paiement total était de 386 815 $. Si vous empruntiez 200 000 $ sur 15 ans à 3,8 %, le versement total était de 262 719 $.

C’est une économie de 124 092 $ et 15 ans de paiements en moins, deux grandes motivations pour passer d’une hypothèque de 30 ans à une hypothèque de 15 ans.

Aujourd’hui ? Pas tout à fait aussi séduisant sous l’angle du remboursement en dollars. Aux taux d’aujourd’hui, vous économisez 48 693 $ en utilisant un prêt hypothécaire de 15 ans pour rembourser un prêt de 200 000 $ au lieu d’un prêt hypothécaire de 30 ans.

Cependant, se libérer d’un paiement hypothécaire mensuel 15 ans plus tôt tout en construisant plus rapidement une valeur nette dans votre maison, pourrait encore être séduisant, surtout pour les propriétaires d’une première maison. Une fois cette dette hypothécaire effacée, l’argent utilisé à cet endroit pourrait être déplacé vers l’épargne-retraite ou l’épargne-études pour les enfants.

En ces jours de faibles taux d’intérêt, la décision doit être mûrement réfléchie. Il se pourrait bien qu’un investissement judicieux maintenant, puisse rapporter plus que les coûts du taux d’intérêt. Et puis, il y a les avantages fiscaux de la possession de la maison, qui ne doivent pas être ignorés. Plus le processus et l’analyse sont minutieux, mieux vous serez informé.

Toute personne incertaine peut trouver de l’aide auprès d’un conseiller en crédit à but non lucratif, qui pourrait vous donner des conseils sur vos capitaux propres, vos dettes et votre plan financier.

Pouvez-vous rembourser votre hypothèque par anticipation ?

Dame tenant une carte qui dit "Remboursez votre hypothèque""Pay off your mortgage"

Dans la plupart des cas, les propriétaires peuvent rembourser leur hypothèque par anticipation, à condition de suivre certaines règles de base et de s’assurer des conditions de votre prêt.

La première étape consiste à reconnaître comment fonctionne votre paiement. Au début d’un prêt de 30 ans, la majeure partie du paiement est consacrée aux intérêts du prêt. Lorsque le prêt est plus proche de l’achèvement, la majeure partie va vers le montant que vous avez emprunté, ou le principal. Mais si le capital est réduit grâce à des paiements anticipés supplémentaires, les intérêts payés sont également réduits. Le remboursement du principal à long terme réduira l’intérêt total payé sur le prêt.

Plus le principal est payé, plus le propriétaire construit une équité dans la maison. Pour calculer facilement l’équité, calculez un juste prix que vous pensez que la maison vaut puis soustrayez le solde du prêt. Si une maison pourrait être vendue pour 300 000 $ et qu’il vous reste 150 000 $ sur le prêt, vous avez 150 000 $ de capitaux propres.

Lorsque vous envisagez de rembourser le prêt hypothécaire par anticipation, assurez-vous de connaître la réponse à une question que beaucoup, surtout les acheteurs d’une première maison, n’envisagent souvent pas : Y a-t-il une pénalité de remboursement anticipé sur votre prêt ? De nombreux prêteurs n’appliquent pas cette pénalité, mais ceux qui le font facturent les paiements anticipés. Si vous avez des doutes, appelez votre prêteur pour lui poser des questions précises sur la pénalité de remboursement anticipé.

Une fois que cette question a reçu une réponse, assurez-vous de dire à votre prêteur si et quand vous faites des paiements supplémentaires que vous voulez que cet argent soit appliqué au principal.

Enfin, ne vous surmenez pas pour payer un supplément sur le prêt, surtout en ces jours de faibles taux d’intérêt. Assurez-vous d’avoir un fonds d’urgence qui peut payer les frais de subsistance pendant 3 à 6 mois, puis assurez-vous que la dette de carte de crédit ou la dette de prêt étudiant avec un taux d’intérêt plus élevé que votre prêt hypothécaire est abordée en premier.

Rappelez-vous que 2,5 % à 2,9 % est un taux d’intérêt historiquement bas. Porter cette dette n’est pas onéreux, alors mettez-vous dans une bonne position financière avant de regarder comment gérer l’hypothèque.

Comment rembourser une hypothèque de 30 ans plus rapidement

Quelques options existent comme moyens réalistes de rembourser une hypothèque plus tôt que le terme de 30 ans.

Les options pour rembourser votre hypothèque plus rapidement comprennent :
  • Ajouter un montant fixe chaque mois au paiement
  • Faire un paiement mensuel supplémentaire chaque année
  • Changer le prêt de 30 ans à 15 ans
  • Faire du prêt un prêt aux deux semaines, ce qui signifie que les paiements sont effectués toutes les deux semaines au lieu d’être mensuels.

Chaque approche présente des avantages. Le choix se résume à une étude minutieuse et à une décision fondée sur votre situation financière et sur les avantages du remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire.

Paiement supplémentaire chaque mois

La réponse la plus évidente consiste à prendre ce qui reste d’argent à la fin du mois et à effectuer un paiement supplémentaire sur le principal. S’attaquer au principal avec des paiements mensuels supplémentaires permet non seulement de réduire le montant que vous devez, mais aussi de diminuer considérablement le montant des intérêts que vous payez pendant toute la durée du prêt.

Une stratégie courante consiste à prendre votre paiement mensuel, à le diviser par 12 et à effectuer un paiement séparé pour le principal uniquement à la fin de chaque mois. Veillez à étiqueter le paiement supplémentaire ” appliquer au principal “.

Paiement bi-hebdomadaire

Des mathématiques simples expliquent cette approche. Un paiement par mois signifie 12 paiements par an. Payer toutes les deux semaines signifie payer la moitié du montant mensuel toutes les deux semaines. Cela signifie 26 demi-paiements, ou 13 paiements complets, soit un paiement supplémentaire par an.

Cette approche pourrait être mise en place en ligne, ce qui permet aux emprunteurs de profiter de l’approche “set it and forget it” (une approche que tout le monde devrait utiliser pour les dettes de carte de crédit également). Vérifiez auprès de votre banque ou de votre prêteur qu’il accepte les paiements bihebdomadaires plutôt que mensuels.

Faire un paiement hypothécaire supplémentaire chaque année

Jeter la totalité ou une partie de l’argent nouvellement trouvé, comme un bonus de fin d’année ou un héritage, sur l’hypothèque. Plus vous le faites tôt dans le prêt, plus l’impact sera important. Dans un prêt hypothécaire typique de 30 ans, environ la moitié des intérêts totaux que vous payez s’accumulent au cours des 10 premières années de votre prêt. C’est parce que votre taux d’intérêt est calculé par rapport au montant de principe très élevé que vous devez dans les premières années.

Refinancer avec une hypothèque à plus court terme

Une durée plus courte de l’hypothèque signifie qu’elle disparaît plus tôt, mais au prix d’un paiement mensuel beaucoup plus élevé – et peut-être de certains frais de clôture de la poche. Examinez le prêt de près.

Le paiement mensuel d’un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur 30 ans à 2,5 % serait de 790 $ par mois.

Le paiement mensuel d’un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur 15 ans à 2,25 % serait de 1 310 $.

C’est 520 $ de plus par mois pour finir de rembourser votre prêt hypothécaire 15 ans plus tôt.

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30 ans contre 15 ans de paiements
30 ans de paiements 15 ans de paiements
Taux d’intérêt 2.5% 2.25%
Versement mensuel 790 $ 1 310 $ Total des intérêts 84 487 $ 35 830 $ Total payé pour la maison 284 $,487 235 830 *Pour une hypothèque de 200 000 $

L’essentiel de cette décision est l’essentiel : Pouvez-vous vous permettre le paiement mensuel plus élevé d’un prêt sur 15 ans, ou vaut-il mieux contribuer chaque mois, quand vous le pouvez, à un paiement sur 30 ans ?

Remboursez vos autres dettes

Étudiez et listez soigneusement toutes vos dettes avant de décider comment attaquer votre hypothèque. Il se peut fort bien que vous payiez 18 % d’intérêt sur une dette de carte de crédit et 5 % sur une dette de prêt étudiant. Une gestion avisée de l’argent implique de rembourser d’abord les dettes dont les taux d’intérêt sont les plus élevés, surtout avec des taux hypothécaires aussi bas. Au final, vous économiserez de l’argent.

La consolidation de la dette est également une option judicieuse si vous avez plusieurs prêts. Faire appel à un conseiller financier ou à un conseiller à but non lucratif pour aborder tous vos prêts et les combiner en un seul pourrait bien vous faire économiser de l’argent chaque mois. Une connaissance a récemment regroupé un prêt immobilier, un prêt médical et un prêt hypothécaire en un seul prêt de consolidation et a réduit le taux d’intérêt sur les trois. Le résultat a été une économie de près de 400 $ par mois sur le total des paiements.

Méthode de bricolage

L’option la plus simple peut être de proposer votre propre plan. Si c’est abordable, vous pouvez peut-être ajouter un certain montant chaque mois, puis effectuer un paiement supplémentaire chaque année. L’avantage de se débrouiller tout seul : Si une maison ou des frais médicaux imprévus surviennent, vous pouvez simplement transférer l’argent des paiements hypothécaires aux nouvelles dettes. Si votre situation financière s’améliore via une augmentation ou un nouvel emploi, vous pouvez ajouter plus à l’hypothèque.

En bref, le plan de bricolage vous donne le contrôle sur la façon dont vous abordez l’hypothèque. Il est toujours préférable d’avoir le destin entre vos mains.

Devriez-vous rembourser votre hypothèque plus rapidement ?

La réponse à cette question dépend du taux d’intérêt de votre hypothèque. En ces temps modernes où la pandémie et le ralentissement de l’économie ont poussé les taux d’intérêt à un niveau si bas, ce n’est pas une mauvaise idée de conserver l’hypothèque de 30 ans.

Un paiement supplémentaire par année sur un prêt de 200 000 $ à 2,75 % d’intérêt ne fait que réduire l’hypothèque de trois ans et économiser 12 000 $ en intérêts totaux.

En prenant le paiement mensuel et en l’investissant de manière conservatrice, vous gagnez 4 % par an sur l’investissement, ce qui signifie que vous gagnez 21 000 $ en intérêts sur 30 ans – ce qui signifie qu’en investissant, vous avez 9 000 $ d’avance.

C’est un chiffre conservateur sur l’investissement, mais chacun doit se rappeler que l’investissement comporte des risques et que les gains peuvent ne pas être réguliers. Cela étant dit, un prêt sur 30 ans à 2,75 % est aussi proche de l’argent gratuit que nous l’avons vu depuis longtemps, donc tout gain sur un investissement devrait dépasser ce taux d’intérêt.

Le moyen le plus sûr de réduire le total des intérêts est de transformer un prêt sur 30 ans en 15 ans. Cependant, le budget doit pouvoir se permettre le paiement mensuel supplémentaire.

Dans l’ordre, les considérations devraient aller ainsi :
  • Peut-on éliminer la dette due sur tout prêt dont le taux d’intérêt est supérieur à celui de mon hypothèque ? Si oui, faites-le d’abord.
  • Est-ce que je ferais mieux de financer ma retraite ? Financer un IRA ou un 401k est une nécessité à ne pas négliger.
  • Ai-je un fonds d’urgence ? La pandémie prouve que tout peut arriver, donc avoir assez d’argent mis de côté au cas où vous perdriez votre emploi est important.
  • Si j’ai des enfants, est-ce que je ferais mieux de financer un compte d’épargne pour le collège pour eux ou de payer un prêt hypothécaire à faible taux d’intérêt ? La réponse est presque toujours de financer le collège, ce qui est un investissement dans l’avenir de vos enfants et un avantage fiscal pour vous.
  • Qu’est-ce que je perds en déduction fiscale si j’élimine mon hypothèque ? Cela semble compliqué, mais ce n’est pas difficile à calculer. Il suffit de prendre votre déclaration de revenus de l’année précédente et de voir ce que serait votre impôt à payer sans l’amortissement de l’hypothèque. Cela peut montrer que le maintien de l’hypothèque à faible taux d’intérêt vaut l’avantage accessoire d’un remboursement d’impôt plus important.
  • Une fois que je suis autrement libre de toute dette, mon taux d’intérêt est-il suffisamment élevé pour que l’application de paiements supplémentaires au principal ou le refinancement en vaille la peine ? L’ancienne règle empirique était que réduire le taux d’intérêt de 2 % faisait une différence. À mesure que le montant du prêt augmente, ce chiffre peut tomber à 1 %. Mais avec des taux d’intérêt aussi bas, il peut être plus sage de prendre l’argent supplémentaire et de l’investir, car même un taux de rendement modeste vous rapportera plus que ce que le prêt hypothécaire coûterait.

La pire option, la pire absolue, serait de prendre de l’argent qui pourrait être utilisé de manière importante et vitale et de le dépenser sans compter dans des biens et des biens matériels inutiles. Cela vaut-il la peine d’acheter ce téléviseur à grand écran supplémentaire ou cette voiture plus chère quand cela se fait au détriment d’une retraite sûre ou d’une année d’université pour votre fils ou votre fille ?

Dans l’économie pandémique où la Réserve fédérale fait baisser le coût de l’argent, supporter une hypothèque avec un intérêt inférieur à 3 % n’est pas à craindre. Au contraire, c’est une opportunité. Parce que le taux plus bas aidera les acheteurs à entrer plus facilement dans la maison qu’ils aiment et qu’ils veulent.

Une fois que c’est fait, traitez votre situation financière sérieusement. Épargnez pour l’avenir, investissez judicieusement et, le cas échéant, étudiez les moyens de raccourcir votre prêt hypothécaire. Mais faites-le honnêtement, et en étant très conscient des avantages des faibles taux d’intérêt hypothécaires.

Il est important d’être conscient des avantages des faibles taux d’intérêt hypothécaires.

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