La guida definitiva per stimare rapidamente l’ARV (After Repair Value) di una proprietà

Qual è l’abilità numero uno di cui hanno bisogno tutti gli investitori immobiliari? Come stimare accuratamente il valore dopo le riparazioni.

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Conoscere il valore effettivo di una proprietà è essenziale, non importa se sei un investitore buy and hold appassionato di proprietà chiavi in mano o un fix and flipper alla ricerca di case che hanno bisogno di lavori seri. “Compra basso, vendi alto” è la formula di successo principale del settore immobiliare, ma per comprare basso, devi sapere come valutare alto.

Ecco come fare una rapida e sporca stima del valore per una proprietà monofamiliare o altre piccole proprietà residenziali. (Le proprietà commerciali o multifamiliari più grandi non sono trattate qui perché richiedono un processo diverso.)

Investire con successo richiede informazioni accurate e facili da capire sulle tue proprietà e sui mercati in cui investi. BPInsights ti dà le informazioni di cui hai bisogno per trovare il tuo prossimo grande affare e massimizzare i tuoi investimenti attuali, dall’analisi degli esperti ai set di dati proprietari. Comincia a migliorare i tuoi investimenti oggi.

Perché non assumere un perito o un agente?

I periti e gli agenti immobiliari sono esperti nella valutazione degli immobili. Perché non esternalizzare questo lavoro? Dopo tutto, sono una parte fondamentale della vostra squadra. Si dovrebbe certamente dipendere da professionisti esperti e competenti per l’aiuto e la guida.

Ma gli investitori intelligenti guardano decine di potenziali offerte ogni giorno. Potete chiedere ad un agente o ad un perito di valutare ogni proprietà prima di fare un’offerta?

No. È poco pratico e costoso. Avete bisogno di un vostro processo di valutazione rapido e sporco. E anche quando assumete un esperto, perché dipendere completamente da qualcun altro per uno dei vostri calcoli commerciali più importanti? Io faccio le mie valutazioni e poi le confronto con il valore del perito o dell’agente.

Il più delle volte, la mia stima è simile a quella dell’esperto. Ma fortunatamente, l’esperto a volte offre intuizioni utili – e occasionalmente scopro che l’esperto si sbaglia. Sbagliarsi fa male perché fa perdere soldi.

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3 passi per un ARV veloce e sporco

Il mio processo veloce e sporco è una versione ridotta di qualcosa chiamato approccio di confronto delle vendite (SCA). Gli agenti immobiliari e i periti usano l’approccio SCA per stimare il valore di mercato confrontando e contrapponendo più proprietà.

Gli investitori comprano spesso immobili da riparare, quindi questa valutazione aiuta a capire il valore potenziale di una proprietà, chiamato anche valore di riparazione (ARV). Per gli investitori esperti che conoscono intimamente un quartiere, questa rapida analisi potrebbe essere tutto ciò di cui avete bisogno. Per gli investitori inesperti o per chi è nuovo in una zona, calcolare l’ARV potrebbe essere solo il primo passo prima di farsi aiutare da altri.

Questi sono i tre passi:

  1. Raccogliere informazioni sulla proprietà in questione.
  2. Raccogliere informazioni su proprietà comparabili.
  3. Confrontare le proprietà comparabili e il soggetto al fine di stimare il valore.

Sfoglierò e spiegherò ciascuno nelle prossime sezioni.

Passo 1: Raccogliere informazioni sulla proprietà soggetta

Il processo di valutazione inizia con la proprietà soggetta, quella per cui si vuole stimare un valore. Può essere una proprietà elencata nell’MLS (multiple listing service), o una proprietà di un venditore che mi ha contattato direttamente da un referral o da una delle mie campagne di marketing.

Altre volte, il soggetto è una delle mie proprietà esistenti, come un affitto che sto considerando di vendere.

Inizia con informazioni accurate. Lo confronterete con altre proprietà nella fase tre, quindi avete bisogno di una buona base di confronto.

Qui c’è una lista di alcune informazioni che vorrete raccogliere, anche se non è affatto esaustiva. Le ho separate in grandi categorie per renderle più facili da ricordare.

Localizzazione:

  • Città o comune ed è dentro o fuori i confini della città?
  • Quartiere
  • Distretto scolastico
  • Prossimità a servizi attraenti (come un lago, l’oceano, ristoranti, parco o centro culturale)
  • Prossimità a fattori negativi che non puoi cambiare (odori, rumori forti, linee elettriche, vicini tossici o cani pericolosi)

Lotto:

  • Dimensione (acri o piedi quadrati)
  • Parco recintato
  • Lotto d’angolo o interno
  • Traffico stradale
  • Pendenze importanti
  • Pianta: è matura o inesistente?

Proprietà:

  • Dimensione (piedi quadrati)
  • Numero di camere da letto e bagni
  • Garage
  • Tipo (casa, condominio, casa di città, ecc.)
  • Stile (bungalow, ranch, moderno, ecc.)
  • Anno di costruzione
  • Condizione
  • Finiture-ci sono legni duri o vinile economico? Banconi di granito o laminato?

Molte delle informazioni sulla posizione, sul lotto e sull’edificio saranno incluse nel foglio informativo MLS, che potete ricevere dal vostro agente. Se la proprietà non è elencata o l’elenco MLS esclude informazioni vitali, cercate altrove. Potete trovare i dettagli sul sito web o sull’ufficio del vostro ispettore fiscale locale, sui siti di annunci come Zillow, o tramite una ricerca su Google.

Se possibile, vedete voi stessi la proprietà prima di stimare un valore. Non importa la sofisticazione dei siti immobiliari online, la maggior parte degli acquirenti di case prendono una decisione di acquisto dopo aver avuto una connessione emotiva di persona. Vale la pena di replicare quella decisione d’acquisto con gli stivali sul terreno il più spesso possibile.

Porta una lista di controllo che includa tutte le informazioni sulla proprietà elencate sopra e fai più foto e video possibile.

Step 2: Raccogliere informazioni su proprietà comparabili

Una volta raccolte le informazioni necessarie sulla proprietà in questione, inizia a cercare le migliori proprietà comparabili (anche dette “comps”).

Ma dove le trovi?

La fonte migliore è quasi sempre la tua MLS. Un agente o un perito professionista può scegliere i filtri che permettono di trovare le migliori comps. Questo è uno dei motivi per cui è così importante assumere un eccellente agente immobiliare: ne serve uno che possa inviare regolarmente i comps. Se state usando un agente per gli acquisti, questa è una richiesta ragionevole.

Se non avete un agente e non potete accedere alla MLS, potreste ancora essere a posto. Siti come Zillow e Redfin sono abbastanza approfonditi da aiutarvi ad estrarre rapidamente i dati di vendita e quelli attivi.

Ecco cosa state cercando.

  1. Vendite recenti: Idealmente, negli ultimi tre o sei mesi.
  2. Posizione simile: Per le proprietà suburbane, questo significa spesso lo stesso quartiere. Per le proprietà urbane o in città, potrebbe essere lo stesso isolato o quartiere. Per le proprietà rurali, potrebbe essere una certa distanza dal soggetto, probabilmente meno di un miglio.
  3. Dimensione: La metratura dovrebbe essere entro il 15-20% del soggetto.
  4. Vendite tradizionali non distrutte: A meno che la maggior parte delle vendite sul mercato non siano vendite in difficoltà o acquisti di investitori, ignorare le vendite in difficoltà per il confronto – questo significa proprietà di proprietà delle banche e pignoramenti. Ignorare anche le vendite con finanziamento del venditore o altre vendite con concessioni insolite del venditore. Queste informazioni non sono sempre ovvie, ma esaminare attentamente la descrizione e le foto della MLS può indicare se è chiaramente vacante o ha bisogno di un lavoro serio.
  5. Camere da letto e bagni: A volte si può manipolare questi criteri, in particolare il numero di bagni. Se hai usato i primi quattro filtri e non hai abbastanza comps, potrebbe andare bene includere case con uno, due e due bagni e mezzo, per esempio.

L’obiettivo di questo passo non è quello di trovare un comp identico – questo è quasi impossibile. Invece, si vuole trovare un gruppo di comps che condividono i criteri più comuni e ampi elencati sopra.

Creare un foglio di calcolo con cinque a 10 potenziali comps. Assicurati di includere:

  • Indirizzo
  • Prezzo richiesto
  • Prezzo d’acquisto
  • Camere da letto
  • Bagni
  • Lunghezza quadrata
  • Garage
  • Data di vendita
  • Note, come i giorni sul mercato e le condizioni

Ora è il momento di visitarli di persona. Se stai facendo un drive-by, assicurati di rallentare e abbassare i finestrini. Cammina per il quartiere. Come vivrebbe un acquirente questa proprietà e questa posizione?

Se in questa fase devi stare dietro a un computer, usa Google Maps Street View per visitare il quartiere. Tieni solo presente che le immagini potrebbero non essere aggiornate. Le foto degli annunci sono un’altra risorsa importante se non puoi visitare di persona.

Come guardi ogni comp, prendi nota. Quali sono le tue reazioni iniziali? È migliore o peggiore del tuo soggetto? Perché? Cerchia le migliori tre o quattro comps.

Nota a margine per gli investitori di fix and flip: Quando si calcola l’ARV, può essere utile calcolare il valore attuale di una proprietà – mentre ha bisogno di una seria ristrutturazione – e quello che la proprietà probabilmente varrà dopo i lavori di ristrutturazione. Inserite questo nei vostri calcoli della regola del 70% per determinare un’offerta massima consentita.

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Step 3: Comparare le comps per stimare il valore della proprietà

Ecco dove tutto il vostro lavoro precedente si riunisce.

Se questa non fosse un’analisi veloce e sporca, dovreste fare alcuni aggiustamenti dettagliati. Si dovrebbe stimare il valore di ogni caratteristica di una casa (come un garage, un ponte, o un camino) e aggiungere o sottrarre dalle comps per confrontare mele con mele.

Ma questa è una valutazione rapida e sporca, quindi si può essere un po’ meno precisi. Il vostro obiettivo è quello di ottenere un limite superiore e uno inferiore del valore – la gamma in cui la vostra proprietà potrebbe cadere.

Pensate come un potenziale acquirente. Volete “comprare” le vostre scelte di comp per decidere quali sono le migliori.

Per fare questo, confrontate la vostra proprietà con la vostra breve lista. Guardate la posizione, il lotto e le informazioni sulla proprietà e chiedetevi: “Questa comp è migliore o peggiore del mio soggetto?”

Una volta presa questa decisione, aggiungete una colonna al vostro foglio di calcolo. Annotate le comp che sono migliori, peggiori o troppo vicine da chiamare. Potresti anche voler annotare le caratteristiche specifiche che rendono ogni comp migliore o peggiore. Per esempio:

  • Se la proprietà A ha venduto per $130.000 ma la sua unica differenza significativa era un bagno in meno, si potrebbe dire che il confronto è peggiore.
  • E se la proprietà B ha venduto per $120.000 e l’unica differenza significativa era il suo cattivo stato, si potrebbe anche dire che il confronto è peggio.
  • Ma se la proprietà C è stata venduta per $150.000 e l’unica differenza significativa è la maggiore metratura, si potrebbe dire che la concorrenza è migliore.

Si potrebbe dire con una certa sicurezza che il soggetto vale più di $130.000 e meno di $150.000. Quindi una stima ARV ragionevole e veloce cadrebbe tra $135.000 e $145.000.

Se state usando una formula fix and flip, inserite entrambe le estremità del vostro range di valore per vedere a quale cifra dovete comprare per ottenere il vostro profitto minimo. E se state comprando delle proprietà in affitto, usate questo calcolo per assicurarvi di non pagare troppo.

Alla fine, questo processo vi trova un valore approssimativo più velocemente e meno costoso di metodi di valutazione alternativi. Sarà tuo compito capire come e quando usarlo nella tua attività di investimento.

È tutto un lavoro di immaginazione (ma va bene così)

Hai superato il processo in tre fasi! Ma prima di concludere, voglio spiegare qualcosa di molto importante: La valutazione immobiliare è sempre solo un’ipotesi educata. Anche il miglior perito, broker o investitore non può prevedere il futuro.

E questo è esattamente quello che stiamo cercando di fare. Stiamo proiettando informazioni di mercato passate in un futuro imprevedibile. I mercati possono cambiare e cambiano molto velocemente.

Abbiamo anche a che fare con proprietà uniche. Come le impronte digitali, non ci sono due affari esattamente uguali. A differenza del mercato azionario, dove un’azione della Coca-Cola è esattamente uguale ad un’altra, stiamo confrontando mele con arance.

Come investitore, mantenete una sana dose di scetticismo quando rivedete le stime di valore, le valutazioni e le CMA. Non lasciate che questo vi impedisca di agire, ma costruite quel sano scetticismo nella vostra psiche e nei vostri sistemi di business.

Compensare l’incertezza

Utilizzate intervalli di valori invece di numeri esatti. Fai in modo che il numero più basso sia qualcosa di cui sei molto sicuro e assicurati di poter ottenere un profitto accettabile con quel numero più basso.

Tieni un piano A, un piano B e un piano C nella tasca posteriore. Se non puoi ottenere il tuo prezzo, puoi vendere più in basso, tagliare le perdite e andare avanti? Puoi affittare la proprietà e aspettare pazientemente che il mercato ti dia il tuo prezzo?

Se il piano A (il quadro ottimistico e roseo) è l’unico modo in cui puoi sopravvivere, ti troverai nei guai.

Considera di costruire un margine di sicurezza in ogni affare. Benjamin Graham, mentore di Warren Buffett, scrisse nel suo eccellente libro The Intelligent Investor: “Se si dovesse distillare il segreto di un buon investimento in tre parole, azzardiamo il motto: MARGINE DI SICUREZZA.”

Un margine di sicurezza nel settore immobiliare significa comprare al di sotto del valore reale. Ma il trucco con Warren Buffett – o con chiunque di noi – è che il “vero valore” è illusorio. È una stima. Un margine di sicurezza compensa questa mancanza di certezza fornendo spazio per l’errore umano.

Se siete sicuri dell’ARV di un flip, allora muovetevi velocemente, sistematelo e portatelo sul mercato velocemente.

E anche se le cose vanno male, continuate a sbrigarvi. Gli imprenditori fanno sempre degli errori, anche nella stima dei valori. Mi sono affrettato a superare gli errori e ho continuato ad andare avanti. Anche tu puoi farlo.

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Pratica del mondo reale

Leggere questo articolo è teoria. La vera cosa di cui hai bisogno? Applicare questo concetto nel mondo reale.

Ti sfido ad andare a fare qualche valutazione veloce e sporca delle proprietà. Usate la vostra residenza. Usate dei nuovi indizi. Mettetevi alla prova usando come soggetti case vendute di recente – non guardate nemmeno il prezzo di vendita (ancora). Segui l’intero processo di valutazione di ogni proprietà, e vedi quanto ti avvicini al prezzo di vendita reale.

La valutazione non è un’abilità che puoi padroneggiare da un giorno all’altro. La competenza richiede anni, ma si può diventare rapidamente competenti. Applicandola strategicamente e regolarmente, potete diventare un esperto di valore in una fetta molto piccola del vostro mercato complessivo. Si può diventare la persona che conosce la propria nicchia più di chiunque altro.

E questa competenza di nicchia si traduce in investimenti immobiliari di successo.

Investitori:

  • Hai un processo di valutazione rapido e sporco che usi?
  • Quali passi fai?
  • Come ti fidi dei valori delle proprietà che comprerai?

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