Can Tenants Email or Text 30-day or 60-day Termination Notices in Residential Month-to-Month Tenancies in California?

住宅の家主とテナントが月極め契約の解約通知をするために互いに電子メールを送っている状況に遭遇しています。 家主と借主の関係によっては、何の問題もなく賃貸借契約が終了することもあります。 しかし、多くの場合、問題が発生します。 例えば、他の人を入居させてしまった借主がいるかもしれません。 しかし、うまくいっていないので、その人は退去したいと思っています。 逆に、何をしてもいいと思っている大家さんが、借主に「出て行ってくれ」と一文のメールを送ってしまうこともあるでしょう。

Make Sure You Get a Written Paper Copy of Any Notice to Vacate

30日前にテナントからの退去通知を受け取った大家さんは、テナントの解約通知の紙のコピーを受け取り、テナントのサインがあるかどうかを確認してください。 賃借人からの事前の電子メールやテキストメッセージは、通知としては十分かもしれませんが、事態が悪化した場合、立ち退きや不法留置の訴訟においては十分ではありません。 私は、テナントが退去するつもりであっても、他の事情で退去できないという状況を数多く経験してきました。 例えば、テナントが通知をしたにもかかわらず、知らないうちに賃貸契約にない他の居住者が建物に残っていることがよくあります。 賃借人は、「私が出て行ったのだから、あなたが解決しなさい」と問題をあなたに転嫁しようとします。 あなたが解決してください」と言って、問題をあなたに転嫁しようとします。 賃借人からの30日前の通知書が署名されていれば、通知後に賃借人が退去しなかったことを理由に、新たな通知書を発行することなく、すべての居住者に対して立ち退き訴訟を開始することができます。 賃借人が署名した解約通知書がない場合、賃借人が通知を行ったことを立証するのは非常に困難であり、電子メールやテキストメッセージに基づいた立ち退き訴訟は失敗する可能性があります。 賃借人が署名した、30日後または一定の期日までに退去する旨のメモがあれば十分です。

しかしながら、解約通知を行う家主には、他にもいくつかの法的要件や制限があります。 主な違いは、(1)借主が1年以上居住している場合、カリフォルニア州民法§1946.1により、家主は30日前の通知ではなく、60日前の通知を行わなければならない。

州法では、一定の条件の下で、元借主が借主の旧住所に残された放棄された動産を取り戻すことを認めています。 財産を保管するための費用や、再生されるまでの期間によって、追加費用をかけずに財産を再生できる場合とそうでない場合があります。

解約通知の出し方が大きな違いを生む

住宅の賃貸借に関しては、California Civil Code§1946および1946.1(f)によると、通知は、California Code of Civil Procedure§1162による方法、配達証明付き郵便、書留郵便など、特定の方法で行うことができるとされています。 CCP§1162の詳細は省きますが、30日または60日の通知は、(1)借主/貸主への直接配達、(2)借主または貸主の住居または事業所にいる他の占有者に渡し、その住所に郵送する(代理送達)、(3)送達時に誰もいない場合、住所の見やすい場所に通知を掲示し、その住所に通知を郵送する、または(4)通知のコピーを配達証明付き郵便または書留郵便で郵送する、という方法でのみ送達することができます。

ここで、「紙の文書をスキャンしてメールやテキストで送った通知や、デジタル署名付きのメールでも、借家契約を解除するのに十分なのか」という疑問が出てきます。 と質問されることがあります。この場合、電子メールや携帯電話に書かれた通知書があり、その通知書には署名があります。 現在のところ、この問題を扱った判例を知りません(もしあれば送ってください)。 しかし、民法の文脈を読み、通知が実際にどのように構成されなければならないか、また、テナントや家主にどのように渡さなければならないかを確認すると、電子メールによる通知は失敗します。 立法府がCivil Code§1946/1946.1で電子的な送達手段を許可するまで、私は電子メールやテキストによる通知に頼らないでしょう。

これが結論です。 解雇通知を適切に準備するために、数分と数ドルの余分な努力をしてください。 信じてください、数ドルかけて内容証明郵便を送ることは、あなたの立ち退きが法廷で却下されたり、どこかの控訴裁判所のテストケースになったりするよりはるかに良いことです。

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