De ultieme gids voor het snel schatten van de ARV (After Repair Value) van een object

Wat is de nummer één vaardigheid die alle vastgoedbeleggers nodig hebben? Hoe je de waarde na reparatie nauwkeurig kunt schatten.

Wil je meer artikelen als deze?

Maak vandaag nog een account aan om de beste blogartikelen van BiggerPocket in uw inbox te ontvangen

Meld u gratis aan

Weten wat de werkelijke waarde van een pand is, is essentieel, ongeacht of u een buy-and- hold-belegger bent die graag kant-en-klare woningen wil kopen of een fix-and-flipper die op zoek is naar woningen waaraan serieus moet worden gewerkt. “Koop laag, verkoop hoog” is de kern succesformule van onroerend goed-maar om laag te kopen, moet je weten hoe je hoog te evalueren.

Hier is hoe je een snelle en vuile waarde schatting voor eengezinswoningen of andere kleine woningen te doen. (Commercieel of groter meergezinsvastgoed wordt hier niet behandeld, omdat hiervoor een ander proces nodig is.)

Voor succesvol beleggen is nauwkeurige, gemakkelijk te begrijpen informatie nodig over uw vastgoed en de markten waarin u belegt. BPInsights geeft u de informatie die u nodig hebt om uw volgende goede deal te vinden en uw huidige investeringen te maximaliseren – van deskundige analyses tot bedrijfseigen datasets.

Waarom niet gewoon een taxateur of makelaar inhuren?

Taxateurs en makelaars zijn experts in het taxeren van onroerend goed. Waarom besteden we dit werk niet uit? Zij zijn immers een belangrijk onderdeel van uw team. U moet zeker vertrouwen op ervaren en goed geïnformeerde professionals voor hulp en begeleiding.

Maar slimme investeerders bekijken dagelijks tientallen potentiële deals. Kunt u een makelaar of taxateur vragen elk object te beoordelen voordat u zelfs maar een bod doet?

Nee. Dat is onpraktisch en duur. U heeft uw eigen quick-and-dirty waarderingsproces nodig. En zelfs als u een expert inhuurt, waarom zou u voor een van uw belangrijkste zakelijke berekeningen volledig afhankelijk zijn van iemand anders? Ik doe mijn eigen taxaties en vergelijk die dan met de waarde van de taxateur of makelaar.

Merendeel van de tijd is mijn schatting vergelijkbaar met die van de expert. Maar gelukkig biedt de expert soms nuttige inzichten – en af en toe ontdek ik dat de expert ongelijk heeft. Er naast zitten doet pijn omdat het geld kost.

Gerelateerd: Beleggers: Onthoud deze 11 Real Estate Metrics Now

3 Stappen naar een Quick and Dirty ARV

Mijn quick-and-dirty proces is een verkorte versie van iets dat de verkoopvergelijkingsbenadering (SCA) wordt genoemd. Vastgoedmakelaars en taxateurs gebruiken de SCA om de marktwaarde te schatten door meerdere objecten te vergelijken en te contrasteren.

Investeerders kopen vaak opknappertjes, dus deze taxatie helpt u de potentiële waarde van een pand te begrijpen – ook wel de na reparatie waarde (ARV) genoemd. Voor ervaren investeerders die een buurt goed kennen, is deze snelle analyse misschien alles wat u nodig heeft. Voor onervaren investeerders of iemand die nieuw is op een locatie, kan het berekenen van de ARV slechts de eerste stap zijn voordat u hulp van anderen inroept.

Hier zijn de drie stappen:

  1. Verzamel informatie over het object.
  2. Verzamel informatie over vergelijkbare objecten.
  3. Vergelijken en onderwerp om de waarde te schatten.

Ik zal elk in de volgende secties uitpakken en uitleggen.

Stap 1: Verzamel informatie over het onderwerp

Het taxatieproces begint met het onderwerp eigendom-de woning die u wilt schatten een waarde voor. Het kan een woning zijn die op de MLS (multiple listing service) staat, of een woning van een verkoper die direct contact met mij heeft opgenomen via een verwijzing of een van mijn marketingcampagnes.

Andere keren is het onderwerp een van mijn bestaande woningen, zoals een huurwoning die ik overweeg te verkopen.

Begin met nauwkeurige informatie. U zult het vergelijken met andere eigenschappen in stap drie, dus je moet een goede basis voor vergelijking.

Hier is een lijst van enkele informatie die u zult willen verzamelen, hoewel het is geenszins allesomvattend. Ik heb ze onderverdeeld in brede categorieën om ze gemakkelijker te kunnen onthouden.

Locatie:

  • Stad of gemeente – en ligt het binnen of buiten de stadsgrenzen?
  • Buurt
  • Schoolwijk
  • Nabijheid van aantrekkelijke voorzieningen (zoals een meer, oceaan, restaurants, park, of cultureel centrum)
  • Nabijheid van negatieve punten die je niet kunt veranderen (stank, harde geluiden, hoogspanningskabels, vervelende buren, of gevaarlijke honden)

Kavel:

  • Grootte (hectare of vierkante meter)
  • Omheinde tuin
  • Hoek of binnenkavel
  • Verkeer op de weg
  • Grote hellingen
  • Landschapsarchitectuur – is het volgroeid of niet?

Eigendom:

  • Grootte (vierkante voet)
  • Aantal slaapkamers en badkamers
  • Garage
  • Type (huis, appartement, herenhuis, enz.)
  • Garage
  • Type)
  • Stijl (bungalow, ranch, modern, etc.)
  • Bouwjaar
  • Conditie
  • Verf – zijn er hardhouten of goedkope vinyl? Granieten tellers of laminaat?

Veel van de locatie, veel, en gebouw informatie zal worden opgenomen op de MLS info sheet, die u kunt ontvangen van uw agent. Als het pand is niet vermeld of de MLS listing sluit vitale informatie, kijk elders. U kunt details vinden op de website of het kantoor van uw lokale belastinginspecteur, listing sites zoals Zillow, of via een Google-zoekopdracht.

Indien mogelijk, zie het pand zelf voordat u een waarde schat. Ongeacht de verfijning van online onroerend goed sites, de meeste huizenkopers maken een beslissing om te kopen nadat ze hebben gehad een in-person, emotionele verbinding. Het loont om die koopbeslissing zo vaak mogelijk met laarzen op de grond na te bootsen.

Breng een checklist mee die alle hierboven genoemde objectinformatie bevat – en neem zo veel mogelijk foto’s en video’s mee.

Stap 2: Verzamel informatie over vergelijkbare objecten

Als u eenmaal de benodigde informatie over het object hebt verzameld, gaat u op zoek naar de beste vergelijkbare objecten (ook wel “comps” genoemd).

Maar waar vindt u die?

De beste bron is bijna altijd uw MLS. Een professionele makelaar of taxateur kan filters kiezen die de beste vergelijkingen opleveren. Dit is een van de redenen waarom het zo belangrijk is om het huren van een uitstekende makelaar-je moet er een die kan sturen over comps regelmatig. Als u gebruik maakt van een koper agent voor aankopen, dit is een redelijk verzoek.

Als je niet beschikt over een agent en kan geen toegang krijgen tot de MLS, kunt u nog steeds OK. Sites zoals Zillow en Redfin zijn grondig genoeg om snel te helpen trekken verkochte en actieve comps.

Hier is wat je zoekt.

  1. Recente verkoop: Idealiter, in de laatste drie tot zes maanden.
  2. Vergelijkbare locatie: Voor voorstedelijke eigenschappen, betekent dit vaak dezelfde buurt. Voor stedelijke of in-town eigenschappen, kan het hetzelfde blok of wijk. Voor landelijke eigenschappen, kan het een bepaalde afstand van het onderwerp-waarschijnlijk minder dan een mijl.
  3. Grootte: Vierkante voet moet binnen 15-20% van het onderwerp.
  4. Niet-distressed, traditionele verkoop: Tenzij de meeste verkopen in de markt zijn noodlijdende of investeerders aankopen, negeer noodlijdende verkopen voor de vergelijking – dit betekent bank-eigendom en afscherming. Negeer ook verkoop met financiering door de verkoper of andere verkopen met ongebruikelijke verkoopconcessies. Deze informatie is niet altijd duidelijk, maar het bekijken van de MLS-beschrijving en foto’s zorgvuldig kan aangeven of het duidelijk leeg staat of serieus werk nodig heeft.
  5. Slaapkamers en badkamers: Soms kunt u deze criteria omzeilen, met name het aantal badkamers. Als je de eerste vier filters hebt gebruikt en je hebt niet genoeg vergelijkingsmateriaal, kan het OK zijn om bijvoorbeeld een, twee, en twee-en-een-half-bad woningen op te nemen.

Het doel van deze stap is niet om een identieke vergelijking te vinden-dat is bijna onmogelijk. In plaats daarvan wilt u een groep comparanten vinden die de meest voorkomende, brede criteria delen die hierboven zijn opgesomd.

Maak een spreadsheet met vijf tot tien potentiële comparanten. Zorg ervoor dat je deze bevat:

  • Adres
  • Vraagprijs
  • Koopprijs
  • Kamers
  • Badkamers
  • Aantal vierkante meters
  • Garage
  • Datum verkocht
  • Notities, zoals aantal dagen op de markt en staat

Nu is het tijd om ze persoonlijk te bezoeken. Als u een drive-by doet, doe het dan rustig aan en doe de ramen open. Loop door de buurt. Hoe zou een koper deze woning en deze locatie ervaren?

Als je in dit stadium achter een computer moet blijven zitten, gebruik dan Google Maps Street View om door de buurt te toeren. Houd er wel rekening mee dat de beelden verouderd kunnen zijn. Foto’s van advertenties zijn een andere belangrijke bron als u niet persoonlijk kunt langskomen.

Terwijl u elke vergelijking bekijkt, maakt u aantekeningen. Wat zijn je eerste reacties? Is het beter of slechter dan je onderwerp? Waarom? Omcirkel de beste drie of vier vergelijkingen.

Noot voor fix and flip investeerders: Bij het berekenen van ARV, kan het nuttig zijn om de huidige waarde van een woning te berekenen terwijl het in nood is van ernstige rehab-en wat het pand waarschijnlijk waard zal zijn na renovaties. Voeg dit toe aan uw 70 procent-regelberekeningen om een maximaal toelaatbaar bod te bepalen.

Gerelateerd: De 2% regel: Feit, fictie of haalbaar?

Stap 3: Vergelijk vergelijkingen om de waarde van het pand te schatten

Hier komt al je eerdere werk samen.

Als dit geen snelle en vieze analyse was, zou je een aantal gedetailleerde aanpassingen maken. U zou de waarde van elk kenmerk van een huis (zoals een garage, een terras, of een open haard) schatten en optellen of aftrekken van de vergelijkingen om appels met appels te vergelijken.

Maar dit is een snelle en vuile taxatie, dus u kunt een beetje minder precies zijn. Uw doel is om een boven- en een ondergrens voor de waarde te bepalen – het bereik waarbinnen uw object zou kunnen vallen.

Denk als een potentiële koper. U wilt “winkelen” uw comp keuzes om te beslissen welke zijn de beste.

Om dit te doen, vergelijkt u uw onderwerp eigendom met uw korte lijst. Kijk naar de locatie, perceel, en eigenschap informatie, en vraag jezelf af: “Is dit vergelijk beter of slechter dan mijn onderwerp?”

Als je eenmaal die beslissing genomen, voeg een kolom aan uw spreadsheet. Noteer vergelijkingen die zijn beter, slechter, of te dicht bij te bellen. Misschien wilt u ook de specifieke kenmerken noteren die elke vergelijking beter of slechter maken. Bijvoorbeeld:

  • Als woning A voor $ 130.000 is verkocht, maar het enige significante verschil is een badkamer minder, zou je kunnen zeggen dat de vergelijking slechter is.
  • En als woning B voor $ 120.000 is verkocht en het enige significante verschil is de slechte staat, zou je ook kunnen zeggen dat de vergelijking slechter is.
  • Maar als eigendom C voor $150.000 is verkocht en het enige significante verschil de grotere vierkante meters zijn, zou je kunnen zeggen dat de prijsvergelijking beter is.

Je zou met enige zekerheid kunnen zeggen dat het onderwerp meer dan $130.000 en minder dan $150.000 waard is. Dus een redelijke quick-and-dirty ARV schatting zou vallen tussen $ 135.000 en $ 145.000.

Als u gebruik maakt van een fix and flip formule, plug in beide uiteinden van uw waarde bereik om te zien op welk getal je nodig hebt om te kopen om uw minimale winst te maken. En als u huurwoningen koopt, gebruik dan deze berekening om er zeker van te zijn dat u niet te veel betaalt.

Eindeloos vindt u met dit proces sneller en goedkoper een ruwe waarde dan met alternatieve waarderingsmethoden. Het is aan u om uit te zoeken hoe en wanneer u deze methode in uw beleggingsactiviteiten kunt gebruiken.

Het is allemaal giswerk (maar dat is OK)

U hebt het drie-stappen-proces doorlopen! Maar voordat we eindigen, wil ik iets heel belangrijks uitleggen: De taxatie van onroerend goed is altijd slechts een beredeneerde gok. Zelfs de beste taxateur, makelaar of investeerder kan de toekomst niet voorspellen.

En dat is precies wat we proberen te doen. We projecteren marktinformatie uit het verleden in een onvoorspelbare toekomst. Markten kunnen en zullen zeer snel veranderen.

We hebben ook te maken met unieke eigendommen. Net als vingerafdrukken zijn geen twee transacties precies hetzelfde. In tegenstelling tot de aandelenmarkt, waar het ene aandeel Coca-Cola precies hetzelfde is als het andere, vergelijken we appels met peren.

Als belegger moet u een gezonde dosis scepsis behouden bij het beoordelen van taxaties, waardebepalingen en CMA’s. Laat dit u er niet van weerhouden actie te ondernemen – maar bouw die gezonde scepsis in uw psyche en bedrijfssystemen in.

Compensatie voor onzekerheid

Gebruik bandbreedtes van waarden in plaats van exacte getallen. Maak van het laagste getal iets waar u veel vertrouwen in hebt en zorg ervoor dat u bij dat lagere getal een acceptabele winst kunt maken.

Blijf een Plan A, Plan B en Plan C in uw achterzak houden. Als je niet kunt krijgen van uw prijs, kunt u lager verkopen, snijden uw verliezen, en ga verder? Kun je het pand verhuren en geduldig wachten tot de markt je je prijs geeft?

Als Plan A (het optimistische, rooskleurige plaatje) de enige manier is waarop je kunt overleven, kom je in de problemen.

Overweeg bij elke deal een veiligheidsmarge in te bouwen. Warren Buffett’s mentor Benjamin Graham schreef in zijn uitstekende boek The Intelligent Investor: “Als je het geheim van gezond beleggen in drie woorden zou moeten samenvatten, dan wagen we ons aan het motto: MARGIN OF SAFETY.”

Een veiligheidsmarge in onroerend goed betekent kopen onder de werkelijke waarde. Maar de truc met Warren Buffett – of met ieder van ons – is dat de “werkelijke waarde” een illusie is. Het is een schatting. Een veiligheidsmarge compenseert dit gebrek aan zekerheid door ruimte te bieden voor menselijke fouten.

Als je zeker bent van de ARV van een flip, ga dan snel, knap het op, en breng het snel op de markt.

En zelfs als het slecht gaat, blijf doorgaan. Ondernemers maken altijd fouten, ook bij het schatten van de waarde. Ik heb me uit die fouten gered en ben vooruit blijven gaan. Dat kun jij ook.

Gerelateerd: Hoe bereken je cash-on-cash rendement (Gemakkelijk gemaakt!)

Krijg praktijk

Dit artikel lezen is theorie. Wat u echt nodig hebt? Het toepassen van dit concept in de echte wereld.

Ik daag u uit om een paar quick-and-dirty taxaties van onroerend goed uit te voeren. Gebruik uw eigen woning. Gebruik een aantal nieuwe leads. Test jezelf door gebruik te maken van recent verkochte huizen als uw onderwerpen – kijk niet eens naar de verkoopprijs (nog niet). Doorloop het hele taxatieproces voor elk object en kijk hoe dicht je bij de werkelijke verkoopprijs komt.

Waarderen is geen vaardigheid die je van de ene op de andere dag onder de knie kunt krijgen. Expertise duurt jaren, maar je kunt snel bekwaam worden. Door het strategisch en regelmatig toe te passen, kunt u een waarde-expert worden in een zeer klein deel van uw totale markt. U kunt de persoon worden die meer weet over uw niche dan wie dan ook.

En die niche-expertise vertaalt zich in succesvol investeren in onroerend goed.

Beleggers:

  • Heeft u een quick and dirty waarderingsproces dat u gebruikt?
  • Welke stappen neemt u?
  • Hoe krijgt u vertrouwen in de waarden van de panden die u gaat kopen?

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *