Kunnen huurders een opzegging van 30 dagen of 60 dagen per e-mail of sms verzenden in Californische huurcontracten van maand tot maand?

Ik ben situaties tegengekomen waarin huisbazen en huurders elkaar e-mails hebben gestuurd om hun huurcontracten van maand tot maand op te zeggen. Voor sommige verhuurders-huurders relaties eindigt de huurovereenkomst zonder problemen. In veel situaties zijn er echter wel problemen. Er kan sprake zijn van een huurder die andere personen heeft laten intrekken. De zaken lopen niet goed, en nu wil de huurder er vandoor gaan. Aan de andere kant heb je misschien verhuurders die denken dat ze kunnen doen wat ze willen, en ze sturen hun huurder een sms’je van één zin om eruit te stappen. Ik zal uitleggen wat u moet doen in een residentiële huursituatie.

Zorg ervoor dat u een schriftelijke papieren kopie krijgt van elke opzegging

Voor verhuurders die 30-dagen opzeggingen ontvangen van hun huurders, zorg ervoor dat u een papieren kopie ontvangt van de opzegging van uw huurder, en zorg ervoor dat deze is ondertekend door de huurder. Hoewel een voorafgaande e-mail of sms van uw huurder voldoende kan zijn om u op de hoogte te brengen, zal het niet voldoende zijn in een ontruimingsprocedure of onrechtmatige inbewaringsprocedure als er dingen mis gaan. Ik heb veel situaties meegemaakt waarin huurders van plan waren te ontruimen, maar dan andere omstandigheden in de weg stonden. Bijvoorbeeld, vaak zeggen huurders op, maar onbekend voor u, andere bewoners die niet op de huurovereenkomst blijven in het pand. Uw huurder probeert dan het probleem op u af te schuiven door te zeggen: “Ik ben weggegaan. Zoek het zelf maar uit.” Als u een ondertekende schriftelijke opzegging van 30 dagen van uw huurder heeft, kunt u een ontruimingsprocedure starten voor alle bewoners zonder een nieuwe opzegging uit te vaardigen op grond van het feit dat uw huurder heeft nagelaten te ontruimen na de opzegging. Als u geen schriftelijke opzegging op papier hebt die door de huurder is ondertekend, zult u het heel moeilijk hebben om vast te stellen dat uw huurder u heeft opgezegd, en kan een ontruimingsactie op basis van de e-mail of het sms-bericht mislukken. Een door de huurder ondertekend briefje waarin hij aangeeft binnen 30 dagen of voor een bepaalde datum te willen vertrekken, is voldoende.

Verhuurders die opzeggingen doen, hebben echter verschillende andere wettelijke vereisten en beperkingen waaraan zij zich moeten houden. De belangrijkste verschillen zijn (1) als een huurder meer dan een jaar in een woning verblijft, moeten verhuurders een opzegtermijn van 60 dagen in plaats van 30 dagen in acht nemen volgens California Civil Code § 1946.1, en (2) verhuurders die een kennisgeving van beëindiging aan huurders geven, moeten deze taal verstrekken op alle kennisgevingen met betrekking tot het recht van een huurder om persoonlijke bezittingen te verzamelen volgens Civil Code §§ 1946 en 1946.1:

De wet van de staat staat staat voormalige huurders toe om achtergelaten persoonlijke bezittingen terug te vorderen die zijn achtergelaten op het voormalige adres van de huurder, onder bepaalde voorwaarden. U kunt al dan niet in staat zijn om goederen terug te vorderen zonder extra kosten, afhankelijk van de kosten van het opslaan van de goederen en de lengte van de tijd voordat het wordt teruggevorderd. Over het algemeen zullen deze kosten lager zijn naarmate u eerder contact opneemt met uw voormalige verhuurder nadat u ervan op de hoogte bent gesteld dat het eigendom van u is achtergelaten nadat u bent verhuisd.

Hoe opzeggingen worden betekend maakt het verschil

Wat betreft residentiële huurcontracten, California Civil Code §§ 1946 en 1946.1(f) vertellen ons dat opzeggingen op bepaalde manieren kunnen worden gegeven, waaronder elke manier volgens California Code of Civil Procedure § 1162, aangetekende post, of aangetekende post. Zonder u te vervelen met de details van CCP § 1162, kan een 30-daagse of 60-daagse kennisgeving alleen worden betekend door (1) persoonlijke overhandiging aan huurder / verhuurder, (2) het geven aan een andere bewoner aanwezig in de woning of het bedrijf van huurder of verhuurder en gepost naar het adres (vervangende dienst), (3) als er niemand aanwezig is op het moment van betekening, het ophangen van de kennisgeving op een opvallende plaats op het adres en het verzenden van de kennisgeving naar het adres, of (4) het verzenden van een kopie van de kennisgeving per aangetekende of aangetekende post.

Dit brengt me bij mijn laatste punt, waar iemand kan vragen: “Hé, is een per e-mail of sms verzonden kennisgeving die een gescande kopie was van een papieren document of een e-mailbericht met een digitale handtekening voldoende om een huurovereenkomst te beëindigen? Ik heb immers een schriftelijke opzegging per e-mail of op mijn telefoon, en de opzegging is ondertekend.” Ik ken op dit moment geen relevante zaken die deze kwestie hebben behandeld (stuur ze mijn kant op als je ze hebt). Maar als je het burgerlijk wetboek in zijn context leest en ziet waaruit de kennisgeving eigenlijk moet bestaan en hoe je die aan je huurder of verhuurder moet geven, zou een kennisgeving per e-mail mislukken. Het kan nooit correct worden betekend volgens de richtlijnen van Civil Code §§ 1946/1946.1. Totdat de wetgever elektronische middelen van betekening in Civil Code §§ 1946/1946.1 toestaat, zou ik niet vertrouwen op een per e-mail of sms verzonden kennisgeving.

Hier komt het op neer. Doe de extra moeite van een paar minuten en dollars om een ontslagvergoeding goed voor te bereiden. Geloof me, een paar dollar uitgeven om een gewaarmerkte brief te sturen is veel beter dan uw uitzetting buiten de rechtbank gegooid te krijgen of een testcase te zijn in een of andere rechtszaak van het hof van beroep.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *