Najlepszy przewodnik do szybkiego oszacowania wartości nieruchomości po remoncie (ARV)

Jaka jest umiejętność numer jeden, której potrzebują wszyscy inwestorzy na rynku nieruchomości? Jak dokładnie oszacować wartość po naprawie.

Chcesz więcej artykułów takich jak ten?

Załóż konto już dziś, aby otrzymywać najlepsze artykuły blogowe BiggerPocket na swoją skrzynkę odbiorczą

Zarejestruj się za darmo

Znajomość rzeczywistej wartości nieruchomości jest niezbędna, bez względu na to, czy jesteś inwestorem typu “kup i trzymaj”, któremu zależy na nieruchomościach “pod klucz”, czy też “fix and flipper”, który szuka domów wymagających poważnej pracy. “Kupuj nisko, sprzedawaj wysoko” to prawdziwa formuła sukcesu na rynku nieruchomości, ale aby kupić nisko, musisz wiedzieć, jak ocenić wysoko.

Tutaj, jak zrobić szybki i brudny szacunek wartości dla jednorodzinnych lub innych małych nieruchomości mieszkalnych. (Nieruchomości komercyjne lub większe nieruchomości wielorodzinne nie są tutaj omówione, ponieważ wymagają innego procesu.)

Sukces w inwestowaniu wymaga dokładnych, łatwych do zrozumienia informacji o swoich nieruchomościach i rynkach, na których inwestujesz. BPInsights daje Ci informacje, których potrzebujesz, aby znaleźć następną świetną ofertę i zmaksymalizować swoje obecne inwestycje – od analiz ekspertów po własne zestawy danych. Zacznij podnosić poziom swoich inwestycji już dziś.

Dlaczego nie zatrudnić rzeczoznawcy lub agenta?

Rzeczoznawcy i agenci nieruchomości są ekspertami w wycenie nieruchomości. Dlaczego nie zlecić tej pracy na zewnątrz? Po tym wszystkim, są one kluczową częścią zespołu. Powinieneś z pewnością polegać na doświadczonych i kompetentnych specjalistów do pomocy i wskazówek.

Ale inteligentni inwestorzy patrzeć na dziesiątki potencjalnych transakcji każdego dnia. Czy możesz poprosić agenta lub rzeczoznawcę o ocenę każdej nieruchomości przed złożeniem oferty?

Nie. To niepraktyczne i kosztowne. Musisz mieć swój własny szybki i brudny proces wyceny. A nawet jeśli zatrudnić eksperta, dlaczego całkowicie zależy od kogoś innego dla jednego z najważniejszych obliczeń biznesowych? Robię swoje własne wyceny, a następnie porównuję je z wartością rzeczoznawcy lub agenta.

Większość czasu, moje oszacowanie jest podobne do oszacowania eksperta. Ale szczęśliwie, ekspert czasami oferuje pomocne spostrzeżenia – a czasami okazuje się, że ekspert jest w błędzie. Bycie w błędzie boli, ponieważ powoduje utratę pieniędzy.

Powiązane: Investors: Memorize These 11 Real Estate Metrics Now

3 Steps to a Quick and Dirty ARV

My quick-and-dirty proces jest skróconą wersją czegoś, co nazywa się podejściem porównania sprzedaży (SCA). Brokerzy nieruchomości i rzeczoznawcy używają SCA do oszacowania wartości rynkowej poprzez porównywanie i zestawianie wielu nieruchomości.

Inwestorzy często kupują fixer-uppers, więc ta wycena pomaga zrozumieć potencjalną wartość nieruchomości – zwaną również wartością po naprawie (ARV). Dla doświadczonych inwestorów, którzy dokładnie znają okolicę, ta szybka analiza może być wszystkim, czego potrzebujesz. Dla niedoświadczonych inwestorów lub kogoś nowego w danej lokalizacji, obliczenie ARV może być tylko pierwszym krokiem przed uzyskaniem pomocy od innych.

Tutaj są trzy kroki:

  1. Zbierz informacje na temat przedmiotowej nieruchomości.
  2. Zbierz informacje na temat porównywalnych nieruchomości.
  3. Porównaj kompakty i przedmiot w celu oszacowania wartości.

Przypiszę i wyjaśnię każdy z nich w następnych sekcjach.

Krok 1: Zbierz informacje na temat przedmiotowej nieruchomości

Proces wyceny rozpoczyna się od przedmiotowej nieruchomości – tej, dla której chcesz oszacować wartość. Może to być nieruchomość wymieniona w MLS (multiple listing service), lub jedna od sprzedającego, który skontaktował się ze mną bezpośrednio z polecenia lub jednej z moich kampanii marketingowych.

Innym razem, przedmiotem jest jedna z moich istniejących nieruchomości, takich jak wynajem, który rozważam sprzedaż.

Zacznij od dokładnych informacji. Będziesz porównując go do innych właściwości w kroku trzecim, więc trzeba mieć dobrą podstawę do porównania.

Tutaj jest lista niektórych informacji, które będą chcieli zebrać, choć nie jest to w żaden sposób all-inclusive. I’ve separated them into broad categories to make them easier to remember.

Location:

  • City or municipality-and is it inside or outside city limits?
  • Sąsiedztwo
  • Okręg szkolny
  • Bliskość atrakcyjnych udogodnień (takich jak jezioro, ocean, restauracje, park lub centrum kulturalne)
  • Bliskość negatywów, których nie możesz zmienić (zapachy, głośne dźwięki, linie energetyczne, śmieciowi sąsiedzi lub niebezpieczne psy)

Działka:

  • Rozmiar (akry lub stopy kwadratowe)
  • Ogrodzone podwórko
  • Róg lub wewnętrzna działka
  • Ruch drogowy
  • Większe zbocza
  • Krajobraz – czy jest dojrzały lub nie istnieje?

Własność:

  • Wielkość (stopy kwadratowe)
  • Liczba sypialni i łazienek
  • Garaż
  • Typ (dom, condo, dom miejski, itp.)
  • Styl (bungalow, ranczo, nowoczesny, itp.)
  • Rok budowy
  • Stan
  • Wykończenia-czy jest tam twarde drewno czy tani winyl? Granitowe lady lub laminat

Wiele z lokalizacji, dużo, a informacje o budynku będą zawarte w arkuszu MLS info, które można otrzymać od agenta. Jeśli nieruchomość jest unlisted lub MLS aukcji wyklucza istotne informacje, szukać gdzie indziej. Można znaleźć szczegóły na stronie internetowej lokalnego podatnika lub biura, witryny aukcji, takich jak Zillow, lub przez Google search.

Jeśli to możliwe, zobaczyć nieruchomość się przed oszacowaniem wartości. Bez względu na wyrafinowanie internetowych witryn nieruchomości, większość nabywców domów podjąć decyzję o zakupie po tym, jak mieli w osobie, emocjonalne połączenie. Opłaca się powtórzyć, że decyzja o zakupie z butów na ziemi tak często, jak to możliwe.

Przynieś listę kontrolną, która zawiera wszystkie informacje o przedmiocie własności wymienione powyżej-i wziąć jak najwięcej zdjęć i filmów, jak to możliwe.

Krok 2: Zbierz informacje na temat porównywalnych nieruchomości

Po zebraniu niezbędnych informacji na temat nieruchomości, zacznij szukać najlepszych porównywalnych nieruchomości (aka “comps”).

Ale gdzie je znaleźć?

Najlepszym źródłem jest prawie zawsze twój MLS. Profesjonalny agent lub rzeczoznawca może wybrać filtry, które wyciągnąć najlepsze comps. Jest to jeden z powodów, dla których tak ważne jest, aby zatrudnić doskonały agent nieruchomości – trzeba jeden, który może wysłać nad komps regularnie. Jeśli używasz kupującego agenta do zakupów, jest to uzasadnione żądanie.

Jeśli nie masz agenta i nie można uzyskać dostęp do MLS, może być jeszcze OK. Strony takie jak Zillow i Redfin są wystarczająco dokładne, aby pomóc szybko wyciągnąć sprzedane i aktywne comps.

Oto, czego szukasz.

  1. Ostatnie sprzedaże: Idealnie, w ciągu ostatnich trzech do sześciu miesięcy.
  2. Podobna lokalizacja: Dla właściwości podmiejskich, często oznacza to samo sąsiedztwo. Dla miejskich lub w mieście właściwości, może to być ten sam blok lub dzielnicy. Dla wiejskich właściwości, może to być pewna odległość od przedmiotu – prawdopodobnie mniej niż jedna mila.
  3. Rozmiar: Powierzchnia powinna być w ciągu 15-20% z subject.
  4. Non-distressed, tradycyjne sprzedaży: Chyba że większość sprzedaży na rynku są zagrożone lub zakupy inwestorów, ignorować zagrożone sprzedaży do porównania – oznacza to bankowych właściwości i wykluczenia. Również zignorować sprzedającego finansowania sprzedaży lub innych sprzedaży z niezwykłych ustępstw sprzedawcy. Ta informacja nie zawsze jest oczywista, ale przeglądając opis MLS i zdjęcia dokładnie może wskazać, czy jest to wyraźnie puste lub potrzebuje poważnej pracy.
  5. Sypialnie i łazienki: Czasami można oszukać na tych kryteriach – zwłaszcza liczba łazienek. Jeśli użyłeś pierwsze cztery filtry i nie masz wystarczająco dużo comps, może być OK, aby włączyć jeden, dwa, i dwa i pół-łazienki domów, na przykład.

Celem tego kroku nie jest znalezienie identycznego comp-to jest prawie niemożliwe. Zamiast tego, chcesz znaleźć grupę kompów, które dzielą się najbardziej powszechne, szerokie kryteria wymienione powyżej.

Stwórz arkusz kalkulacyjny z pięciu do 10 potencjalnych kompów. Upewnij się, że zawiera on:

  • Adres
  • Cenę wywoławczą
  • Cenę zakupu
  • Sypialnie
  • Łazienki
  • Powierzchnię
  • Garaż
  • Datę sprzedaży
  • Notatki, jak dni na rynku i stan

Teraz nadszedł czas, aby odwiedzić je osobiście. Jeśli robisz drive-by, upewnij się, aby zwolnić i roll down okien. Spacer po okolicy. Jak nabywca doświadczy tej nieruchomości i tej lokalizacji?

Jeśli musisz pozostać za komputerem na tym etapie, użyj Google Maps Street View, aby zwiedzić okolicę. Wystarczy pamiętać, że obrazy mogą być nieaktualne. Listing zdjęcia są kolejnym ważnym źródłem, jeśli nie można odwiedzić osobiście.

Jak spojrzeć na każdym komp, robić notatki. Jakie są twoje początkowe reakcje? Czy jest lepszy czy gorszy od Twojego tematu? Dlaczego? Okrąż najlepsze trzy lub cztery comps.

Uwaga dla inwestorów fix and flip: Przy obliczaniu ARV, może być przydatne do obliczenia bieżącej wartości nieruchomości – gdy jest w potrzebie poważnego remontu i co nieruchomość będzie prawdopodobnie warte po remontach. Podłącz to do swoich obliczeń 70 procent reguły, aby określić maksymalną dopuszczalną ofertę.

Powiązane: The 2% Rule: Fact, Fiction, or Feasible?

Krok 3: Porównaj porównania, aby oszacować wartość nieruchomości

Tutaj wszystkie poprzednie prace łączą się w całość.

Gdyby nie była to szybka i brudna analiza, dokonałbyś kilku szczegółowych korekt. Można oszacować wartość każdej cechy domu (jak garaż, pokład, lub kominek) i dodać lub odjąć od kompów, aby porównać jabłka do jabłek.

Ale to jest szybki i brudny wyceny, więc można być nieco mniej precyzyjne. Twoim celem jest osiągnięcie górnej i dolnej granicy wartości – zakres, w którym przedmiotowa nieruchomość może spaść.

Myśl jak potencjalny nabywca. Chcesz “sklep” swoje wybory komp, aby zdecydować, które są najlepsze.

Aby to zrobić, porównaj swoją przedmiotową nieruchomość z krótkiej listy. Spójrz na lokalizację, dużo, i informacje o nieruchomości, i zadać sobie pytanie: “Czy ten komp lepiej lub gorzej niż mój temat?”

Po podjęciu tej decyzji, dodać kolumnę do arkusza kalkulacyjnego. Uwaga kompów, które są lepsze, gorsze, lub zbyt blisko, aby zadzwonić. Możesz również zwrócić uwagę na konkretne cechy, które sprawiają, że każdy komp jest lepszy lub gorszy. Na przykład:

  • Jeśli właściwość A sprzedawane za 130.000 dolarów, ale jego jedyna znacząca różnica była jedna łazienka mniej, można powiedzieć, że komp jest gorszy.
  • I jeśli właściwość B sprzedawane za 120.000 dolarów, a jedyna znacząca różnica była jego zły stan, można również powiedzieć, że komp jest gorszy.
  • Ale jeśli nieruchomość C sprzedał za 150.000 dolarów i jedyną znaczącą różnicą jest większa powierzchnia kwadratowa, można powiedzieć, że komp jest lepszy.

Można powiedzieć z pewną pewnością, że przedmiot jest wart więcej niż 130.000 dolarów i mniej niż 150.000 dolarów. Więc rozsądne quick-and-dirty ARV szacunek spadnie między $135,000 i $145,000.

Jeśli używasz fix i formuła flip, wtyczki w obu końcach zakresu wartości, aby zobaczyć, co numer trzeba kupić na, aby Twój minimalny zysk. A jeśli kupujesz nieruchomości do wynajęcia, użyj tego obliczenia, aby upewnić się, że nie przepłacasz.

W końcu, proces ten znalazł Ci przybliżoną wartość szybciej i mniej kosztownie niż alternatywne metody wyceny. Twoim zadaniem będzie dowiedzieć się, jak i kiedy wykorzystać to w swoim biznesie inwestycyjnym.

To wszystko jest zgadywanka (ale to jest OK)

Przeprowadziłeś przez ten trzyetapowy proces! Ale zanim skończymy, chcę wyjaśnić coś bardzo ważnego: Wycena nieruchomości jest zawsze tylko wykształconym przypuszczenie. Nawet najlepszy rzeczoznawca, broker czy inwestor nie jest w stanie przewidzieć przyszłości.

I właśnie to próbujemy zrobić. Jesteśmy projekcji przeszłości informacji rynkowych do nieprzewidywalnej przyszłości. Rynki mogą i zmieniają się bardzo szybko.

Mamy również do czynienia z unikalnych właściwości. Podobnie jak odciski palców, nie ma dwóch takich samych transakcji. W przeciwieństwie do rynku akcji, gdzie jedna akcja Coca-Coli jest dokładnie taka sama jak inna, porównujemy jabłka z pomarańczami.

Jako inwestor, zachowaj zdrową dawkę sceptycyzmu podczas przeglądania szacunków wartości, wycen i CMA. Nie pozwól, aby to powstrzymało Cię przed podjęciem działań, ale wbuduj ten zdrowy sceptycyzm w swoją psychikę i systemy biznesowe.

Kompensowanie niepewności

Używaj zakresów wartości zamiast dokładnych liczb. Spraw, aby dolna liczba była czymś, w czym jesteś bardzo pewny siebie – i upewnij się, że możesz osiągnąć akceptowalny zysk przy tej niższej liczbie.

Zachowaj plan A, plan B i plan C w tylnej kieszeni. Jeśli nie można uzyskać swoją cenę, można sprzedać niższe, wyciąć straty, i przejść dalej? Czy możesz wynająć nieruchomość i cierpliwie czekać, aż rynek da Ci swoją cenę?

Jeśli plan A (optymistyczny, różowy obraz) jest jedynym sposobem na przetrwanie, wpadniesz w kłopoty.

Rozważ wbudowanie marginesu bezpieczeństwa w każdą transakcję. Benjamin Graham, mentor Warrena Buffetta, napisał w swojej znakomitej książce “Inteligentny inwestor”: “Jeśli miałbyś zawrzeć sekret rozsądnego inwestowania w trzech słowach, to zaryzykujmy hasło: MARGIN OF SAFETY.”

Marginał bezpieczeństwa w nieruchomościach oznacza kupowanie poniżej prawdziwej wartości. Ale sztuczka z Warrenem Buffettem – lub z każdym z nas – polega na tym, że “prawdziwa wartość” jest nieuchwytna. Jest to wartość szacunkowa. Margines bezpieczeństwa rekompensuje ten brak pewności, zapewniając miejsce na ludzki błąd.

Jeśli jesteś pewien ARV flipu, to ruszaj szybko, napraw go i zabierz go na rynek szybko.

A nawet jeśli sprawy idą źle, nie przestawaj się kręcić. Przedsiębiorcy zawsze popełniają błędy – w tym w szacowaniu wartości. Ja już się z nich wykaraskałem i szedłem naprzód. Ty też możesz to zrobić.

Powiązane: How to Calculate Cash-on-Cash Return (Made Easy!)

Zdobądź praktykę w świecie rzeczywistym

Czytanie tego artykułu to teoria. A czego tak naprawdę potrzebujesz? Zastosuj tę koncepcję w prawdziwym świecie.

Wyzwanie, abyś poszedł zrobić kilka szybkich i brudnych wycen nieruchomości. Użyj własnego miejsca zamieszkania. Użyj kilka nowych przewodów. Przetestuj siebie za pomocą niedawno sprzedanych domów jako przedmioty – nawet nie patrz na cenę sprzedaży (jeszcze). Przejdź przez cały proces wyceny na każdej nieruchomości, i zobacz, jak blisko do rzeczywistej ceny sprzedaży.

Ocena nie jest umiejętnością, którą można opanować z dnia na dzień. Ekspertyza trwa lata, ale można szybko stać się kompetentnym. Stosując ją strategicznie i regularnie, możesz stać się ekspertem od wartości w bardzo małym wycinku całego rynku. Możesz stać się osobą, która wie więcej o swojej niszy niż ktokolwiek inny.

I to doświadczenie niszowe przekłada się na udane inwestowanie w nieruchomości.

Inwestorzy:

  • Czy masz szybki i brudny proces wyceny, z którego korzystasz?
  • Jakie kroki podejmujesz?
  • Jak upewniasz się co do wartości nieruchomości, które kupisz?

.

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *